中国的房地产业自90年代后期以来，经历了近20年的快速发展。在这段时间里，中国的城市人口比例从36.2%迅速上升到63.9%.目前，房地产业已由高速增长阶段逐步进入平稳增长阶段。看来，高价格浪潮的落幕已经成为不可否认的现实，两个主要的房地产发展潮流或将呈现。

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(资料图)

一、房地产热潮是否真的要落幕？

自住宅商品化政策出台后，我国的房地产业已进入了一个“粗放型”、“高杠杆”、“高增长”的发展阶段。“三农”发展模式持续了20多年，中国城镇化带来的人口红利和土地红利发挥了重要作用。

在城镇化的新时期，房地产业赖以生存和发展的“红利”正在逐步丧失。长时间保持的高杠杆将不再能够持久，以房产为媒介的泡沫经济将逐步产生。

所谓“泡沫经济”，就是指在市场上，市场上的商品价格比实际价格高得多，而市场上的投机行为也多得多。经济的泡沫若得不到遏制，最好的结果就是物价的崩盘，最坏的结果就是金融机器的诞生。房产泡沫的破坏力很大，日本到现在还没有从这次的金融危机中恢复过来。

财经专家们认为，目前中国房地产业的根本问题是存在着较大的泡沫。中国城市居民拥有住房的比例已经达到了96%，并且大约41.5%的居民拥有两个以上的住房。在我国，房地产市场已经存在了很长一段时间，即“需求透支”与“价格”两种情况下，房地产市场的泡沫已经成为了金融系统中最大的“黑犀牛”。

有关资料表明，全国住房价格为10139元/平方米。与1998年相比，这一数字增加了五倍，而且在那些更富裕的地方，住房价格的上涨幅度会更大。在房地产价格飙升的后面，不但有人们的住房需要，也有一些人在炒作价格。

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自“口罩事件”后，伴随“三道红线”的出台，中国开始了一场声势浩大的“挤出”行动。从2020年下半年开始，国家的房地产信用政策迅速紧缩，这是一个值得关注的问题。由于房地产业的交易量和资金需求都大幅下降，开发商们纷纷以低价出售来挽救自己的资产。

在这个过程之中，像是恒大这样的高债务公司是第一个被淘汰的。恒大的暴雷，撕开了掩盖房地产泡沫的面纱。根据数据显示，中国50家房地产企业中，大约有一半的企业都面临着拖欠债务的危险，而现在已经有30%的企业开始拖欠债务。

在房地产调控持续深入的背景下，我国从2021年开始出现了历史上少有的“三连跌”。房屋价格不断下降，销量低迷，导致国内大量未完工房屋大量涌现，购房者的购买信心也在逐步消退。面临着房地产业的不景气，从明年开始，我们必须做好退潮的准备。

二、今后房地产发展动向

一眨眼，房地产业就经历了20年的辉煌与辉煌。在这段时间里，有的人大发其财，有的人欠下一屁股债，但这一切都会被时间的长河所吞没。伴随着这股热潮的逐步消散，中国的住房市场可能会出现两个新的发展方向。

1.房屋恢复了居住性

房屋有两个主要的性质，一个是财务性质，一个是居住性质。金融属性指的是具有金融产品的特性，如可流动，价格有波动等。但房产的融资性质只是给开发商和炒房者用的，对刚需购房者而言，并没有太大的吸引力。

房地产的泡沫，就是因为开发商和炒房者的存在而产生的。明年物业税或将逐渐开征，炒房的时代已经结束。当房产的热潮过去之后，房屋将回归其自身的居住属性。

2.经济逐渐从房地产中解放出来

住房市场在“房住不炒”的大前提下，逐步趋于稳定。投机也会慢慢淡出，中国的房地产市场将会迎来一次“软着陆”。在保持价格平稳的同时，对廉租住房和公有产权住房进行合理的规划。

从今年开始到2025年，全国将提供大约870万个经济适用住房和公有产权住房。随着这类住房的进入，将会使我国居民对于住房的依赖性有所降低。随着住房需求的下降，住房价格也将逐步和居民的收入联系在一起。随着房价上升的渠道逐步被堵死，我们国家的经济发展对房地产的依赖性也将逐步降低。

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在以上两种趋势的综合影响下，将来拥有多个住宅的住户，将会面对资产缩水、易手难、房租下降的局面。面对不可逆转的大势，尽早脱手是降低投资风险的唯一方法。

结论

从明年开始，我们国家的楼市热潮就会慢慢消退。住宅的金融属性逐步弱化，而住宅的居住属性逐步加强。随着保障性住房、公有产权住房的进入，我们的经济将逐渐从对房地产业的过分依赖中解脱出来。您如何看待房地产市场的发展趋势？